2020年,受疫情影響商業(yè)地產(chǎn)市場受到了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。商業(yè)損失慘重,辦公緊跟其后。
主要體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)空置率攀升和租金下降兩個(gè)方面,據(jù)了解2020年下半年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運(yùn)行,均創(chuàng)十年新高;上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率接近30%,商業(yè)營業(yè)用房空置率高達(dá)35%。
受疫情影響只是一方面,其最主要的是以下三個(gè)方面:
1、新增供應(yīng)量大,長期閑置資產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。
甲級寫字樓市場面臨長期的高供應(yīng)壓力,在四個(gè)一線城市中,深圳的甲級寫字樓未來供應(yīng)最大。深圳的市場存量近590萬平方米,截止到2020年底的空置率就已經(jīng)超過了23%。這意味著大量閑置資源沒有得到利用。
簡單測算一下的話,8個(gè)城市接近4500萬的市場存量,閑置的面積高達(dá)875萬平方米,相當(dāng)于空出了一個(gè)廣州加成都的全部甲級寫字樓市場。
2、新增商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公容量超標(biāo),供大于求。
現(xiàn)在商業(yè)死盤、爛盤是商業(yè)地產(chǎn)市場最常見的現(xiàn)象。這是什么原因造成的?
很多開發(fā)商在做住宅開發(fā)時(shí),會(huì)做沿街的底商,明明只有幾百戶或上千戶,卻要做幾萬甚至十多萬平方米的商業(yè)。如果按照人口數(shù)量的商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算,那么很多商業(yè)都嚴(yán)重超標(biāo)了。
另外產(chǎn)業(yè)、辦公項(xiàng)目容量的超標(biāo),也是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因素。
以北京為例,目前北京從2021年到2024年的新增供應(yīng)為215萬左右,為存量面積的22%左右,供應(yīng)壓力屬于相對較輕的市場。2020年,北京雖然只有約60萬平方米的新項(xiàng)目集中進(jìn)入市場,但供需比已經(jīng)嚴(yán)重扭曲到接近5倍。
3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和樓宇供應(yīng)。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展和樓宇供應(yīng)是一線城市較為突出的問題,一線城市主要以甲級寫字樓的存量較多,但市場的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi),其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主。
這類企業(yè)新增辦公需求依然首選其周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級寫字樓,并不會(huì)選擇市中心的甲級寫字樓。這背后除了較低的租金成本外,產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也是重要因素,這也是新興區(qū)域在疫情后表現(xiàn)優(yōu)于市場平均水平的根本原因。
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